Sudah Saatnya Investasi Apartemen

Properti jenis kondominium, perkantoran dan ritel layak digunakan sebagai investasi. Pasalnya, tingkat kapitalisasi yang diperoleh lebih cepat dengan pengembalian per tahun lebih tinggi.

Pakar Properti Panangian Simanungkalit memaparkan, jenis properti apartemen dan residensial memiliki tingkat kapitalisasi (capitalization rate) lebih cepat dan jaminan imbal hasil investasi pada kategori terus meningkat (sunrise).

“Beberapa pengamatan memperlihatkan imbal hasil (yield) sewa apartemen dan kondominium mencapai 10 hingga 11 persen,” katanya pada Seminar Smart Investment in Financial Crisis di Marketing Gallery Rasuna Epicentrum Kuningan Jakarta, Rabu malam, 11 Maret 2009.

Dia menambahkan, dari hasil pengamatan pada beberapa jenis properti, nilai imbal hasil sewa rumah menurun berkisar 3 hingga 5. Namun, untuk ritel seperti kios/toko imbal hasil sewa mencapai 5 hingga 9 persen, perkantoran sebesar 7 hingga 10 persen, serta imbal hasil apartemen dan kondominium mencapai 8 sampai 12 persen.

Peningkatan nilai properti, kata Panangian, misalnya diperlihatkan PT Bakrieland Development Tbk dengan imbal hasil 8 hingga 9 persen dalam 11 tahun. “Harga pada peluncuran awal sebesar Rp 2,3 juta/meter persegi tapi sekarang Rp 11 juta/meter persegi atau naik 13 persen. Artinya, properti ini termasuk kategori properti dengan sunrise,” tuturnya.

Dia menilai, properti di Indonesia masih sangat terbuka dan memberikan hasil yang menguntungkan, sehingga sebenarnya tidak ada alasan bagi pengembang untuk menunda pembangunan atau investor yang ingin berinvestasi.

Namun, Panangian mengakui, mengenai besarnya suplai yang ada tahun ini tergantung pada lokasi dan jenis suplainya. Jika, suplai properti sejenis yang bertambah di pasaran akan terus menekan harga. “Tapi yang paling penting adalah lokasi. Kalau lokasi strategis akan tetap menarik,” ujarnya.

Dia mengatakan, pengembang yang menahan diri dan menunda membangun proyeknya kemungkinannya bisa saja akibat pesimistis melihat pasar atau terbentur masalah keuangan.

Bahkan, bagi perusahaan yang tergantung kepada perbankan, juga agak sulit karena masih tingginya suku bunga. Namun, bagi perusahaan terbuka dan yang memiliki dana, tidak akan menemukan masalah. “Kalau melihat visi jangka panjang, proyek properti akan booming kembali dalam tiga empat tahun,” kata Panangian.

Panangian menuturkan, perbankan yang menurunkan suku bunga mengikuti penurunan suku bunga acuan (BI rate) menjadi sangat penting untuk menyadari jumlah kebutuhan properti yang masih sangat besar.

Selain itu, suku bunga yang terjangkau konsumen diperkirakan turut meningkatkan jumlah kredit konstruksi maupun Kredit Pemilikan Rumah (KPR). “Siapa (bank) yang berhasil menurunkan suku bunganya lebih dahulu akan memperoleh keuntungan besar,” ujar Panangian.

More about → Sudah Saatnya Investasi Apartemen

Tips Aman dan Cerdas Memilih Apartemen

Memilih tinggal di apartemen merupakan salah satu solusi agar bisa memperpendek jarak tempuh dan mempersingkat waktu. Tempat tinggal yang selama ini jauh dari tempat bekerja akan jadi lebih dekat. Waktu yang banyak terbuang dalam perjalanan menuju kantor dan sebaliknya bisa diminimalisir. Yang pasti, akses untuk kemana-mana juga semakin mudah.

Sementara di sisi lain, memilih apartemen yang cocok dengan keinginan bukanlah pekerjaan yang mudah karena banyaknya pilihan dan tawaran dari developer saat ini. Untuk memilih lokasi yang pas, perlu dilakukan survey kecil-kecilan agar tidak kecewa dikemudian hari. Lokasi yang dekat dengan perkantoran, perdagangan, dan perhotelan menjadi perhatian utama. Sehingga, untuk ke mana-mana cukup dengan jalan kaki karena lokasinya yang sangat dekat dengan kawasan perkantoran dan komersial.

Perbedaan yang paling mendasar antara tinggal di apartemen dengan di rumah biasa (landed house) adalah dari sisi praktisnya. Tinggal di apartemen dianggap lebih praktis dan sudah mencerminkan gaya hidup masyarakat zaman sekarang. Tinggal di apartemen bisa menjadi solusi menghadapi kemacetan lalu lintas di kota-kota besar seperti Jakarta yang makin menggila. Alangkah nikmatnya hidup yang dijalankan jika kantor atau tempat usaha terletak dalam lokasi yang berdekatan.

Beberapa hal yang harus diperhatikan sebelum membeli dan memilih sewa apartemen adalah :

• Kelengkapan surat izin yang layak untuk berdirinya sebuah apartemen, seperti blok plan, izin pendahuluan, IMB, sertifikat atas tanah (hak guna bangunan/HGB), dan bank yang memberi kredit untuk pembangunan apartemen. Jangan sampai membeli apartemen dengan status kepemilikan tanah yang tidak jelas atau bukan HGB agar tidak bermasalah di masa mendatang.

• Apartemen sebaiknya terletak di jalan besar yang akan menjadi akses utama, sesuai dengan hukum properti yang selalu mengutamakan lokasi. Apartemen yang terletak dilokasi yang bagus, kenaikkan harga dan tingkat nilai sewanya akan lebih tinggi dibanding apartemen di lokasi yang kurang bagus.

• Selain di jalan utama, apartemen juga akan lebih bernilai jika terletak di pusat bisnis. Apartemen yang berada di kawasan pusat bisnis memiliki prospek yang sangat menjanjikan karena dekat dengan perbankan, pusat perdagangan, hotel dan sarana hiburan.

• Dari beberapa tipe unit apartemen yang ditawarkan, unit yang memiliki dua kamar tidur sangat diminati. Menurut penelitian, kenaikan harga pertahun unit dengan 2 kamar tidur mencapai 39 %. Sementara untuk 1 kamar tidur hanya 14 % pertahun dan 32 % pertahun untuk unit 3 kamar tidur.

• Disamping lokasi dan unitnya, manajemen properti yang mengelola apartemen juga menjadi faktor penting dalam memilih apartemen. Tak sedikit pemilik apartemen yang merugi karena unitnya tidak tersewa. Hal ini bisa jadi karena kurangnya jaringan pemasaran pengelola apartemen tersebut. Selain itu, pengalaman pengembang dan tingkat kepercayaan untuk menyelesaikan pembangunan apartemennya harus diperhatikan.

• Hal yang penting juga untuk diperhatikan adalah kelengkapan fasilitas. Sebuah apartemen yang berfasilitas lengkap, akan lebih mudah disewakan. Fasilitas tersebut meliputi restoran, super market, food center dan fasilitas lainnya untuk memenuhi kebutuhan penghuni.

Selain untuk dihuni, pada umumnya sewa apartemen juga menjadi salah satu instrumen investasi yang menarik dan menguntungkan. Investasi di apartemen tergolong investasi jangka panjang. Walau begitu, harga sewa unit apartemen lebih tinggi dibanding harga sewa rumah (landed house). Dengan investasi Rp 600 juta di sebuah rumah akan menghasilkan uang sewa sebesar Rp 13 juta sampai Rp 20 juta per tahun. Namun, dengan uang yang sama, nilai sewa apartemen bisa mencapai Rp 40 juta hingga Rp 60 juta per tahun.

Beberapa tips yang dapat menjadi acuan memilih apartemen sebagai investasi.

• Penyewa potensial apartemen pada umumnya adalah ekspatriat atau warga asing. Mereka ada pada umumnya berasal dari Jepang, Korea, Hongkong, Singapura, Australia, Amerika, Eropa dan negara-negara Asia serta Afrika. Bagi mereka, letak tempat kerja dan komunitas untuk bersosialisasi menjadi faktor penting dalam memilih lokasi apartemen. Perlu diingat, setiap bangsa mempunyai anggaran sendiri untuk biaya sewa apartemen.

• Umumnya, ekspatriat di Jakarta yang berkebangsaan Amerika, Australia, Eropa, dan Jepang mempunyai anggaran uang sewa lebih tinggi daripada bangsa Korea, Singapura, dan Hongkong walaupun jabatan mereka sama. Untuk itu, pastikan lokasi dan harga yang pas menjadi pertimbangan menyewakan apartemen bagi para ekspatriat tersebut. Pilihlah lokasi-lokasi yang disukai para ekspatriat.

• Penghuni apartemen biasanya sangat memperhatikan fasilitas yang dimiliki apartemen tersebut, baik jenis maupun ukurannya. Fasilitas-fasilitas seperti sport club, lapangan tenis indoor maupun outdoor, restoran dan kafe, serta swimming pool. Mereka akan memperhitungkan hingga seberapa banyak jumlah kendaraan yang dapat ditampung di area parkir, seberapa luas taman, merek dan berapa jumlah lift yang tersedia. Semua fasilitas harus sesuai dengan standar dan keinginan para calon penyewa.

• Ketersediaan listrik terutama dalam keadaan darurat juga perlu diketahui. Genset sangat dibutuhkan jika terjadi pemadaman mendadak oleh PLN. Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mengoperasikan genset tersebut pada saat dilakukan pemadaman listrik mendadak. Hal ini tentu menjadi sangat diperhatikan oleh penghuni.

• Luas ruangan. Bagi penyewa yang berasal dari luar negeri akan sangat memperhatikan luas ruangan ketika akan menyewa apartemen. Oleh karenanya lebih baik membeli unit apartemen yang mempunyai dua atau tiga kamar tidur karena para penyewa orang asing umumnya membawa keluarganya. Tipe studio atau satu kamar biasanya lebih sedikit peminatnya karena dapat bersaing dengan kamar hotel yang harganya relatif sama, tetapi pelayanan lebih baik.

• Pilihlah unit-unit yang berada di atas lantai delapan. Biasanya, unit-unit apartemen di atas lantai delapan jauh dari suara bising dari luar dan nyamuk berkurang. Lokasi lantai sangat mempengaruhi kenyamanan penghuni apartemen disamping view juga menjadi faktor penentu.

• Siapa yang akan mengelola apartemen tersebut? Pertanyaan ini harus ada dalam benak investor yang berniat menyewakan unit apartemen mereka. Pengelolaan atau properti manajemen dari apartemen sangat mempengaruhi pelayanan yang diberikan kepada penghuni maupun tamunya. Hal ini sangat mempengaruhi umur dari alat yang dipakai, kualitas kebersihan, keamanan, dan kenyamanan selama tinggal di apartemen.

• Sebelum membeli unit apartemen, perhatikan dana yang akan dibutuhkan. Karena, selain membeli unit apartemen, investor juga harus mengisi ruangan interior unit apartemen yang akan disewakan. Bila perlu tanyakan ke pengembang, apakah mereka menyediakan perlengkapan seperti lemari pakaian, kitchen set, kompor, dan air conditioning. Karena, jika menyewakan unit apartemen dalam kondisi full furnish, maka penyewa hanya membawa koper pakaian saja.

Cermati Sistem Pembayaran

Model atau sistem pembayaran sangat penting sebelum memutuskan membeli apartemen. Jika membeli apartemen dengan tunai mungkin tidak ada masalah. Namun, apabila berniat untuk menggunakan KPA (Kredit Pemilikan Apartemen), banyak hal-hal yang harus diperhatikan. Karena, kekuatan konsumen untuk mencicil angsurannya sangat bergantung pada tingkat penghasilan. Jadi, tentukan dengan tepat jangka waktu lamanya cicilan dan besaran bunga yang berlaku.

Hal paling penting adalah pilihlah apartemen yang harganya sesuai dengan kemampuan keuangan sehingga dapat menentukan kesanggupan mencicil. Dianjurkan kepada konsumen yang akan menggunakan KPA, jumlah cicilan tidak boleh lebih dari sepertiga penghasilan setiap bulannya. Selain itu, juga harus disiapkan uang muka minimal 30 % dari harga apartemen yang ditawarkan.

Kemudian, pilihlah perbankan yang menawarkan KPA dengan suku bunga efektif terendah dan pelayanan terbaik. Perlu ditanyakan biaya apa dan berapa jumlahnya yang harus dikeluarkan untuk proses KPA serta dokumen-dokumen pendukung yang dibutuhkan.

Biasanya, bank lebih tertarik untuk memberikan KPA kepada konsumen yang akan membeli apartemen yang sudah jadi. Jadi, sebaiknya pilihlah apartemen yang stoknya sudah tersedia agar sertifikat strata title atau Hak Guna Bangunannya (HGB) sudah siap.

Selain itu, memilih apartemen yang dibangun oleh pengembang yang sudah punya kerjasama dengan bank akan lebih baik karena akan memudahkan proses pengajuan KPA. Pengembang biasanya juga menawarkan diskon uang muka atau bunga yang lebih rendah.

Etika Tinggal Di Apartemen

Tinggal di apartemen sedikit berbeda dengan di rumah biasa atau landed house. Rasa kekeluargaan dan kedekatan antar tetangga lebih kental di landed house dibanding apartemen. Penghuni apartemen jarang bertemu walaupun berada satu lantai.

Antar penghuni apartemen hendaknya saling menghormati dan toleransi terhadap privasi penghuni lain. Demi kepentingan bersama, semua penghuni bisa menjaga kebersihan tempat tinggal dan fasilitas umum yang tersedia. Untuk kenyamanan bersama, apartemen sebaiknya hanya digunakan untuk tempat tinggal dan tidak untuk kantor atau fungsi komersial lainnya.

Berbeda dengan rumah yang memiliki garasi sendiri, bagi penghuni yang mempunyai mobil dan ingin mencucinya, maka cucilah mobil pada tempat yang sudah disediakan agar tidak mengganggu penghuni lainnya. Karena jaraknya yang sangat dekat satu sama lain, pertimbangkan volume pada saat memutar lagu-lagu favorit agar tetangga tidak merasa terganggu.

Apabila ada keinginan untuk memelihara hewan peliharaan, sebaiknya tanyakan kepada pengelola apartemen dan tetangga terdekat. Izin dari pengelola harus diperoleh terlebih dahulu agar tidak terjadi kesalahpahaman dikemudian hari.

More about → Tips Aman dan Cerdas Memilih Apartemen

Pilih Apartemen atau Rumah?

Tempat tinggal menjadi kebutuhan dasar yang perlu dipenuhi setiap orang
agar lebih praktis beraktivitas. Perumahan tipe sederhana dengan KPR terjangkau, atau apartemen murah bersubsidi bisa menjadi pilihan. Jika masih belum mampu membeli rumah, pilihannya kembali kepada: menyewa apartemen, atau mengontrak rumah. Namun mana yang lebih efisien?

Pilihan tersebut pada dasarnya tergantung pada prioritas kebutuhan masing-masing orang. Nini Candra, mengaku tertarik membeli satu unit apartemen bersubsidi di kawasan selatan Jakarta. Meski berlokasi di jalan utama yang sering mengalami kemacetan, perempuan yang ditemui Kompas Female saat melihat show unit di apartemen pilihannya ini tak merasa terkendala dengan lokasi.

“Tetap ada pertimbangan kepraktisan, karena lokasi apartemen dekat dengan usaha suami dan pekerjaan saya sangat mobile di kawasan selatan dan barat Jakarta. Jadi masih dekat dengan domisili,” jelasnya.

Lain halnya dengan Muhammad Yunus. Ia mengaku sempat membandingkan kediaman di apartemen atau rumah sewa berjenis paviliun. Menurutnya tinggal di apartemen lebih praktis, privasi terjaga, dan keamanan terjamin.

“Nilai sewa paviliun memang lebih murah, 1 juta per bulan, sedangkan waktu itu sewa apartemen 11 juta per enam bulan lengkap dengan keamanan gedung dan privasi yang tak didapat dari pilihan satunya,” jelas Yunus, yang tinggal di apartemen Mediterrania Garden Residence pada tahun 2006 hingga 2007.

Jika pada umumnya pemilihan tinggal di apartemen adalah karena faktor lokasi yang strategis, mengapa banyak pula apartemen yang berdiri di kota-kota satelit seperti Depok, Bekasi, dan Serpong?

Bagi sebagian orang, faktor harga menjadi pertimbangan utama. Apartemen yang berada di pinggiran kota seperti ini memang menawarkan harga sewa yang lebih murah daripada yang berada di pusat kota. Soal lokasi tak jadi perkara, meski masih harus terjebak kemacetan kota. Toh masih lebih murah daripada kredit rumah dengan lokasi yang juga jauh dari kota, misalnya.

Ada ruang bermain

Untuk keluarga yang memiliki anak, tampaknya apartemen tidak begitu menjadi pilihan. Chrisna Soeharto, contohnya. Pria yang bekerja sebagai marketing trainer di sebuah perusahaan otomotif ini, memilih membeli rumah karena konsepnya lebih untuk keluarga. “Kalau rumah ada lahan yang luas untuk berkebun, anak-anak juga punya tempat bermain,” katanya.

Sebagai investasi, rumah juga lebih menguntungkan. Sedangkan apartemen boleh dibilang hanya unggul dari segi lokasi yang strategis saja, tidak ada kelebihan lain. Untuk biaya operasional, penghuni apartemen akan terkena service charge kurang lebih Rp 1,5 juta tiap bulan. Bandingkan dengan tinggal di rumah yang biaya operasional tiap bulannya bisa diatur hingga Rp 700 ribu saja. Karena itu, pria yang kini tinggal di kawasan Bintaro ini malah berencana membeli satu unit rumah lagi.

Bagaimana pun, pembangunan rumah dan apartemen -baik yang bersubsidi maupun tidak- ada dimana-mana, menjadi pertanda bahwa pasarnya masih ada. Tinggal pilih yang paling cocok dengan karakter Anda, rumah atau apartemen?

More about → Pilih Apartemen atau Rumah?